小區的物業(yè)費 指什么

       其實(shí)物業(yè)的管理范圍說(shuō)白了就是你家大門(mén)外，小區四周?chē)鷫σ詢(xún)染褪俏飿I(yè)該管的，共有：保安、綠化、保潔、公共設備設施維護等。家門(mén)以?xún)鹊囊补?，但那屬于特約服務(wù)，收費的（維保期內的除外）。具體的見(jiàn)標準

       附：最低的一級標準

       物業(yè)一級服務(wù)標準

       類(lèi)別 內 容

       綜 合 標 準

        1、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項目和服務(wù)標準。

       2、設有服務(wù)接待中心，公示小時(shí)服務(wù)電話(huà)，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內的公共性事務(wù)，受理客戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。

       3、對項目及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、特約服務(wù)、設備檔案和日常辦公進(jìn)行管理，建立檔案資料庫，各項安全檢查、管理做到有章可循、有據可查。

       4、甲方支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進(jìn)行兩次以上對物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意度抽樣調查，滿(mǎn)意率達%以上，及時(shí)改進(jìn)薄弱環(huán)節。

       5、物業(yè)管理人員應全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書(shū)，特種作業(yè)人員應%持有政府或專(zhuān)業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。

       6、全體員工統一著(zhù)裝，佩戴標志，服務(wù)意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強，行為語(yǔ)言規范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。員工不得將頭發(fā)染成明顯怪異的顏色，女員工應著(zhù)淡妝，禁止濃妝艷抹，男員工不得蓄須、留長(cháng)發(fā)、剃光頭。不準佩帶形狀明顯怪異的飾物。

       7、定期對服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識培訓、消防培訓及其他服務(wù)培訓。

       維 修 養 護

       1、主要出入口設有房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設有路標；各組團、棟、及單元（門(mén)）、和公共配套設施場(chǎng)地的標識齊全、規范、美觀(guān)。

       2、房屋外觀(guān)（包括屋面、連廊）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

       3、每日巡查3次房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護；檢修記錄和保養記錄齊全。

       4、每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，中大修需申報甲方批準后，組織實(shí)施。

       5、急修半小時(shí)內、其他保修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，建立有完整的報修、維修和回訪(fǎng)記錄。

       6、建立小時(shí)值班記錄制度，用戶(hù)投訴少于3%。

       7、制定年維修保養計劃，并按計劃規定時(shí)間、內容組織實(shí)施，做到預防檢修，定期保養、檢修，并做好記錄備案。

       8、如發(fā)生設備故障，接到故障報修分鐘內到達現場(chǎng)，運行維修人員應正確執行《設備應急預案》，故障解除后應及時(shí)填寫(xiě)事故報告。

       9、加強系統設備的日常巡視檢查和維護保養，以確保系統設備完成好率達%以上。

       、設備保持外觀(guān)清潔，保持機房整體衛生做到每月徹底清潔。

       、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。

       、公共配套服務(wù)設施完好，標志、標識齊全、規范，不隨意改變用途，共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，日常的管理和維修養護情況良好。建立有設備檔案（設備臺帳）、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄，對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現場(chǎng)處理措施、處理記錄。

       、維修養護制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標準及崗位責任制明確，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常，無(wú)事故隱患。

       、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計劃、更新改造計劃，向甲方提出報告與建議，根據甲方的決定，組織維修或更新改造。

       維 修 養 護

       、園區道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全、規范；區域內公共娛樂(lè )設施、水池等部位，設置有明顯的安全警示標志。

       、路燈、樓道燈、景觀(guān)燈等公共照明設備完好率%以上，按約定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

       、設備用房整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

       、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

       綠 化 養 護

       1、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養護管理。植被存活率達到％以上，春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季勤澆水，每周兩次，宜早、晚澆。春秋季每?jì)芍芤淮?，冬季可不澆水?

       2、根據氣候狀況和季節，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木生長(cháng)良好，無(wú)枯死、無(wú)樹(shù)掛，適時(shí)修剪、疏密得當，有良好的觀(guān)賞效果；樹(shù)形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現死樹(shù)在一周內清除，并適時(shí)補種。

       3、草坪生長(cháng)整齊，及時(shí)進(jìn)行修剪，草坪長(cháng)到mm～mm時(shí)，應予修剪草坪修剪后高度為mm。及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無(wú)垃圾、無(wú)煙頭紙屑。

       4、綠籬枝葉較茂密，適時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

       5、適時(shí)組織防凍保暖，預防病蟲(chóng)害，病蟲(chóng)害無(wú)明顯跡象。

       6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無(wú)損。

       7、綠化地設有提示愛(ài)護綠化的宣傳牌。

       保 潔 服 務(wù)

       1、根據實(shí)際情況合理布設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現象，保持垃圾設施清潔、無(wú)異味；垃圾袋裝化。

       2、有健全的保潔制度，道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等公共區域設專(zhuān)人保潔，每天清掃2次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每周擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

       3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，保持通暢，無(wú)堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。

       4、二次供水水箱按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。

       5、進(jìn)行保潔巡查，樓道內無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現象。

       6、建立消殺工作管理制度，根據園區實(shí)際情況開(kāi)展毒和滅蟲(chóng)除害工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。

       7、公共通道每日定時(shí)清掃，樓梯扶手每日定時(shí)清擦不少于1次，公共部位門(mén)、內窗每周實(shí)時(shí)清擦不少于2次，外窗視情況急時(shí)清擦。

       8、一層共用大廳、電梯候梯廳每日清潔不少于3次，電梯轎箱墻每日清擦不少于3次，電梯轎箱地面保持清潔，視天氣情況及時(shí)保潔一層共用大廳、電梯候梯廳、果殼箱并配備專(zhuān)人不間斷的清潔、保潔，并對過(guò)往顧客有禮貌避讓。

       9、對園區內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產(chǎn)日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔，定期進(jìn)行衛生消殺，消殺每周不低于3次。

       秩 序

       1、為加強辦公樓、園區及人員的安全管理，物業(yè)公司要成立專(zhuān)業(yè)的安保機構，具體負責對治安、消防工作安全的各項管理工作。門(mén)崗室整潔，公共秩序維護人員統一著(zhù)裝，佩戴有明顯的標志。

       2、設專(zhuān)人小時(shí)值勤，其中主出入口晝夜有專(zhuān)人站崗值守，對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施有效管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。

       3、要制定各種突發(fā)事件的應急預案，并從人員、設備、物資、車(chē)輛等方面給予保障。建立檔案資料庫，各項安全檢查、管理做到有章可循有據可查。配合公安機關(guān)打擊各種破壞治安和刑事犯罪活動(dòng)。4、按照規定路線(xiàn)和時(shí)間小時(shí)進(jìn)行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于兩次的防范檢查和巡邏；配有安全監控設施的，實(shí)施小時(shí)監控并做有完備的記錄。

       5、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告甲方和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

       6、建立健全安全防范組織機構，簽訂安全生產(chǎn)責任書(shū)，落實(shí)各項安全責任。在辦公樓內，設置門(mén)禁系統、防火監控室、安監室、小時(shí)有人值班，對崗內發(fā)生的情況做詳細記錄。

       7、 樓內防火設施齊全，對消防管理人員定期培訓，做到人人會(huì )使用報警和滅火設施設備。

       8、 車(chē)庫實(shí)行小時(shí)保安人員值班，對各種意外情況都做詳細記錄。

       9、 大廈監控器系統隨時(shí)記錄各種情況，按規定保存各項紀錄，并建立專(zhuān)業(yè)檔案。

       、管理處保安員對大廈內的大堂、樓道、樓梯、電梯及死角進(jìn)行定期定時(shí)巡視，并將檢查時(shí)間、地點(diǎn)、巡視次數作詳細記錄，保安員巡視次數每天不少于四次。

       、發(fā)現問(wèn)題后要及時(shí)處理并上報。如遇緊急情況必須及時(shí)采取緊急措施。

       、保安人員在巡視時(shí)，必須按照即定巡視路線(xiàn)進(jìn)行巡視。

       、車(chē)場(chǎng)管理員必須小時(shí)有人值班,不得空崗。

       、車(chē)場(chǎng)管理員熟悉車(chē)場(chǎng)管理系統一般性故障的處理程序，停車(chē)場(chǎng)管理系統發(fā)生故障時(shí),立即通知工程部人員到場(chǎng)維修.平時(shí)主機顯示器保持在實(shí)時(shí)監控界面。物業(yè)公司應根據相關(guān)要求，制作停車(chē)證和專(zhuān)用車(chē)位牌。車(chē)場(chǎng)管理員要如實(shí)詳盡地記錄當天發(fā)生的事件，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向上級報告。

       、車(chē)場(chǎng)管理員工作時(shí)應著(zhù)裝整潔，舉止文明、禮貌待人、服務(wù)熱情周到、努力化解工作中的各種矛盾，對外避免發(fā)生沖突。

       、發(fā)生任何車(chē)輛事故時(shí)，及時(shí)上報看管好事故現場(chǎng)，疏導其它車(chē)輛繞行，確保道路通暢。接到火警報警信號時(shí)，值班員要按照制定的火警處置預案的程序報警，并通知有關(guān)人員到火警地點(diǎn)撲救。

       、停車(chē)場(chǎng)內停放的車(chē)輛發(fā)生丟失，由車(chē)主報公安部門(mén)處理，管理處將配合公安部門(mén)為破案提供線(xiàn)索，不負責賠償。

       、 物業(yè)管理實(shí)行危險品專(zhuān)業(yè)化管理，對危險品的保管、出入、使用實(shí)行登記，建立健全危險品管理檔案。 危險品、易燃物品領(lǐng)用采取用多少、領(lǐng)多少，工作場(chǎng)地不得過(guò)量存放。

       、安全部們應定期對危險品和易燃物品進(jìn)行監督、檢查，發(fā)現隱患及時(shí)整改。

       、 嚴禁易燃易爆物品進(jìn)入大廈。

       、腐蝕、有害氣體類(lèi)危險品應放置在專(zhuān)用倉庫（箱柜），倉庫（柜）由專(zhuān)人保管。

       、 購買(mǎi)危險品應在保安部備案并由專(zhuān)人采購、驗收入庫。

       、易燃類(lèi)危險品限量購買(mǎi)，對存放易燃物品倉庫、箱、柜應保證遮光、干燥、通風(fēng)和排風(fēng)，且安設阻燃防爆開(kāi)關(guān)和防爆燈。

       、存放易燃物品倉庫、箱、柜處應有明顯"禁煙標志"和"閑人莫入"標志。