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本文共：字 預計閱讀時(shí)間：分鐘最近2年，尤其是今年，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了前所未有的困境。許多地產(chǎn)從業(yè)人員被迫離開(kāi)，心有不甘卻又無(wú)可奈何。而普羅大眾中，無(wú)房買(mǎi)不起房的吃瓜群眾，一個(gè)勁地拍手叫好，痛罵地產(chǎn)老饕們活該有此下場(chǎng)，誰(shuí)要你們把房?jì)r(jià)捧得老高。另一頭，成千上萬(wàn)戶(hù)購買(mǎi)期房業(yè)主，因開(kāi)發(fā)商暴雷，工地爛尾，房屋交付遙遙無(wú)期…… 反正，一切都是地產(chǎn)從業(yè)人員的錯，這個(gè)行業(yè)就該被抹殺，甚至于有人叫囂干脆學(xué)學(xué)朝鮮，政府全面接管地產(chǎn)，給大家免費分房…… 那么，地產(chǎn)行業(yè)還有未來(lái)嗎？PART 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯我覺(jué)得首先我們要聊聊地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的邏輯： 地產(chǎn)行業(yè)，簡(jiǎn)單理解就是把土地按照功能，進(jìn)行有序地建設，并通過(guò)出售或者出租，將建設物盤(pán)活運營(yíng)，最終產(chǎn)生銷(xiāo)售和利潤。 因此，從商業(yè)邏輯來(lái)看，地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)邏輯很簡(jiǎn)單。 銷(xiāo)售模式： 經(jīng)營(yíng)利潤=銷(xiāo)售價(jià)格-（土地價(jià)格+建安成本+各種管理成本+稅費成本） 出租模式： 經(jīng)營(yíng)利潤=產(chǎn)權期年的整體租金

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收入-（土地價(jià)格+建安成本+各種管理成本+稅費成本）所以，地產(chǎn)行

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業(yè)中任何一個(gè)細分行業(yè)，無(wú)論是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，康養，文旅，酒店，醫

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療，最終其實(shí)都能歸納為以上兩種經(jīng)營(yíng)模式。也或者他們常常以組合的形式搭配出

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現，最后實(shí)現經(jīng)營(yíng)利潤，從而實(shí)現了企業(yè)的最終目的。 因此，房地產(chǎn)是否能正常經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)取決于兩端： 一個(gè)是前期的拿地和建設成本端；另一個(gè)是后期的銷(xiāo)售和租賃收入端。 PART 聊聊前期的成本端我們首先來(lái)聊聊成本端的事。 成本端的主要成本是三大塊：土地成本、建安成本、財務(wù)成本。 一、中國絕大多數的城市還是土地財政。 什么是土地成本。很簡(jiǎn)單，它就是政府賣(mài)地的收入。中國除了極少數的幾個(gè)一線(xiàn)城市，大部分城市的當地政府是依靠賣(mài)地生存的，我們叫做土地財政。 百度對土地財政是這樣解釋的： “土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來(lái)維持地方財政支出，屬于基金預算收入，屬于 　　

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