1.國家住宅裝飾裝修工程施工規范
2.什么是公園配套用房
3.城市環(huán)境衛生設施設置標準
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5.房地產(chǎn)知識

國家住宅裝飾裝修工程施工規范

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       住宅裝飾裝修工程施工規范

       1. 總則 為住宅裝飾裝修工程施工規范，保證工程質(zhì)量，保障人身健康和財產(chǎn)安全，保護環(huán)境，維護公共利益，制定本規范。

       住宅裝飾裝修工程施工規范適用于住宅內部的裝飾裝修工程施工

        本規范適用于住宅建筑內部的裝飾裝修工程施工。 住宅裝飾裝修工程施工除應執行本規范外，尚應符合國家現行有關(guān)標準，規范的規定。

       術(shù)語(yǔ)住宅裝飾裝修

       2. 術(shù)語(yǔ) 住宅裝飾裝修。為了保護住宅建筑的主體結構，完善住宅的使用功能，采用裝飾裝修材料或飾物，對住宅內部表面和使用空間環(huán)境所進(jìn)行的處理和美化過(guò)程。 室內環(huán)境污染。指室內空氣中混入有害人體建康的氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機物等氣體的現象。 基體。建筑物的主體結構和圍護結構。 基層。直接承受裝飾裝修施工的表面層。

       裝飾裝修工程施工基本要求

       3. 基本規定 施工基本要求 施工前應進(jìn)行設計交底工作，并應對施工現場(chǎng)進(jìn)行核查，了解物業(yè)管理的有關(guān)規定。 各工序，各分項工程應自檢、互檢及交接檢。 施工中，嚴禁損壞房屋原有絕熱設施；嚴禁損壞受力鋼筋；嚴禁超荷載集中堆放物品；嚴禁在預制混凝土空心樓板上打孔安裝埋件。 施工中，嚴禁擅自改動(dòng)建筑主體。承重結構或改變房間主要使用功能；嚴禁擅自拆改燃氣、暖氣、通訊等配套設施。 管道、設備工程的安裝及調試應在裝飾裝修工程施工前完成，必須同步進(jìn)行的應在飾面層施工前完成。裝飾裝修工程不得影響管道、設備的使用和維修。涉及燃氣管道的裝飾裝修工程必須符合有關(guān)安全管理的規定。 施工人員應遵守有關(guān)施工安全、勞動(dòng)保護、防火、防毒的法律，法規。 施工現場(chǎng)用電應符合下列規定：①施工現場(chǎng)用電應從戶(hù)表以后設立臨時(shí)施工用電系統。②安裝、維修或拆除臨時(shí)施工用電系統，應由電工完成。③臨時(shí)施工供電開(kāi)關(guān)箱中應裝設漏電保護器。進(jìn)入開(kāi)關(guān)箱的電源線(xiàn)不得用插銷(xiāo)連接。④最先進(jìn)用電線(xiàn)路應避開(kāi)易燃、易爆物品堆放地。⑤暫停施工時(shí)應切斷電源。 施工現場(chǎng)用水應符合下列規定：①不得在未做防水的地面蓄水。②臨時(shí)用水管不得有破損、滴漏。③暫停施工時(shí)應切斷水源。 文明施工和現場(chǎng)環(huán)境應符合下列要求：①施工人員應衣著(zhù)整齊。②施工人員應服從物業(yè)管理或治安保衛人員的監督、管理。③應控制粉塵、污染物、噪聲、震動(dòng)等對相領(lǐng)居民、居民區和城市環(huán)境的污染及危害。④施工堆料不得占用樓道內的公共空間，封堵緊急出口。⑤室外堆料應遵守物業(yè)管理規定，避開(kāi)公共通道、綠化地、化糞池等市政公用設施。⑥工程垃圾宜密封包裝，并放在指定垃圾堆放地。⑦不得堵塞、破壞上下水管道、垃圾道等公共設施，不得損壞樓內各種公共標識。⑧工程驗收前應將施工現場(chǎng)清理干凈。 材料、設備基本要求 住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規格、性能應符合設計的要求及國家現行有關(guān)標準的規定。 嚴禁使用國家明令淘汰的材料。 住宅裝飾裝修所用的材料應按設計要求進(jìn)行防火、防腐和防蛀處理。 施工單位應對進(jìn)場(chǎng)主要材料的品種、規格、性能進(jìn)行驗收。主要材料應有產(chǎn)品合格證書(shū)，有特殊要求的應有相應的性能檢測報告和中文說(shuō)明書(shū)。 現場(chǎng)配制的材料應按設計要求或產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)制作。 應配備滿(mǎn)足施工要求的配套機具設備及檢測儀器。 住宅裝飾裝修工程應積極使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設備。 成品保護 施工過(guò)程中材料運輸應符合下列規定：①材料運輸使用電梯時(shí)，應對電梯采取保護措施。②材料搬運時(shí)要避免損壞樓道內頂、墻、扶手、樓道窗戶(hù)及樓道門(mén)。 施工過(guò)程中應采取下列成品保護措施：①各工種在施工中不得污染、損壞其他工種的半成品、成品。②材料表面保護膜應在工程竣工時(shí)撤除。③對郵箱、消防、供電、報警、網(wǎng)絡(luò )等公共設施應采取保護措施。

       防火安全一般規定施工單位必須制定施工防火安全制度

       4. 防火安全 一般規定 施工單位必須制定施工防火安全制度，施工人員必須嚴格遵守。 住宅裝飾裝修材料的燃燒性能等級要求，應符合現行國家標準《建筑內部裝修設計防火規范》(GB )的規定。 材料的防火處理 對裝飾織物進(jìn)行阻燃處理時(shí)，應使其被阻燃劑浸透，阻燃劑的干含量應符合產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的要求。 對木質(zhì)裝飾裝修材料進(jìn)行防火涂料涂布前應對其表面進(jìn)行清潔。涂布至少分兩次進(jìn)行，且第二次涂布應在第一次涂布的涂層表干后進(jìn)行，涂布量應不小于g/㎡。 施工現場(chǎng)防火 易燃物品應相對集中放置在安全區域并應有明顯標識。施工現場(chǎng)不得大量積存可燃材料。 易燃易爆材料的施工，應避免敲打、碰撞、磨擦等可能出現火花的操作。配套使用的照明燈、電動(dòng)機、電氣開(kāi)關(guān)、應有安全防爆裝置。 使用油漆等揮發(fā)性材料時(shí)，應隨時(shí)封閉其容器，擦拭后的棉紗等物品應集中存放且遠離熱源。 施工現場(chǎng)動(dòng)用氣焊等明火時(shí)，必須清除周?chē)昂冈温鋮^的可燃物質(zhì)，并設專(zhuān)人監督。 施工現場(chǎng)必須配備滅火器，沙箱或其他滅火工具。 嚴禁在施工現場(chǎng)吸煙。 嚴禁在運行中的營(yíng)道、裝有易燃易爆的容器和受力構件上進(jìn)行焊接和切割。 電氣防火 照明、電熱器等設備的高溫部位靠近非A級材料，或導線(xiàn)穿越B2級以下裝修材料時(shí)，應采用巖棉、瓷管或玻璃棉等A級材料隔熱。當照明燈具或鎮流器嵌入可燃裝飾裝修材料中時(shí)，應采取隔熱措施予以分隔。 配電箱的殼體和底板宜采用A級材料制作。配電箱不得安裝在B2級以下(含B2級)的裝修材料上。開(kāi)關(guān)、插座應安裝在B1級以上的材料上。 鹵鎢燈燈管附近的導線(xiàn)應采用耐熱絕緣材料制成的護套，不得直接使用具有延燃性絕緣的導線(xiàn)。 明敷塑料導線(xiàn)應穿管或加線(xiàn)槽板保護，吊頂內的導線(xiàn)應穿金屬管或B1級PVC管保護，導線(xiàn)不得裸露。 消防設施的保護 住宅裝飾裝修不得遮擋消防設施、疏散指示標志及安全出口，并且不應妨礙消防設施和疏散通道的正常使用，不得擅自改動(dòng)防火門(mén)。 消火栓門(mén)四周的裝飾裝修材料顏色應與消火栓門(mén)的顏色有明顯區別。 住宅內部火災報警系統的穿線(xiàn)管、自動(dòng)噴淋滅火系統的水管線(xiàn)應用獨立的吊管架固定。不得借用裝飾裝修用的吊桿和放置在吊頂上固定。 當裝飾裝修重新侵害了住宅房間的平面布局時(shí)，應根據有關(guān)設計規范針對新的平面調整火災自動(dòng)報警探測器與自動(dòng)滅火噴頭的布置。 噴淋管線(xiàn)、報警器線(xiàn)路、接線(xiàn)箱及相關(guān)器件宜暗裝處理。

       5. 室內環(huán)境污染控制 本規范中控制的室內環(huán)境污染物為：氡(Rn)、甲醛、氨、苯和總揮發(fā)性有機物(TVOC)。 住宅裝飾裝修室內環(huán)境污染控制除應符合本規范外，尚應符合《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規范》(GB-)等國家現行標準的規定、設計、施工應選用低毒性、低污染的裝飾裝修材料。 對室內環(huán)境污染控制有要求的，可按有關(guān)規定對條的內容全部或部分進(jìn)行檢測，其污染物濃度限值應符合表的要求。 表住宅裝飾裝修后室內環(huán)境污染濃度限值 室內環(huán)境污染物 濃度限值 氡(Bq/m3) ≤ 甲醛(mg/m3) ≤ 苯(mg/m3) ≤ 氨(mg/m3) ≤ 總揮發(fā)性有機物TVOC(Bq/m3) ≤

       6. 防水工程 一般規定 本章適用于衛生間、廚房、陽(yáng)臺的防水工程施工。 防水施工宜采用涂膜防水。 防水施工人員應具備相應的崗位證書(shū)。 防水工程應在地面、墻面隱蔽工程完畢并經(jīng)檢查驗收后進(jìn)行。其施工方法應符合國家現行標準，規范的有關(guān)規定。、施工時(shí)應設置安全照明，并保持通風(fēng)。 施工環(huán)境溫度應符合防水材料的技術(shù)要求，并宜在5℃以上。 防水工程應做兩次蓄水試驗。 主要材料質(zhì)量要求 防水涂料的性能應符合國家現行有關(guān)標準的規定，并應有產(chǎn)品合格證書(shū)。 施工要點(diǎn) 基層表面應平整，不得有松動(dòng)、空鼓、起沙、開(kāi)裂等缺陷，含水率應符合防水材料的施工要求。 地漏、套管、衛生潔具根部、陰陽(yáng)角等部位，應先做防水附加層。

        防水層應從地面延伸到墻面，高出地面mm；浴室墻面的防水層不得低于mm。 防水砂漿施工應符合下列規定：①防水砂漿的配合比應符合設計或產(chǎn)品的要求，防水層應與基層結合牢固，表面應平整，不得有空鼓、裂縫和麻面起砂，陰陽(yáng)角應做成圓弧形。②保護層水泥砂漿的厚度、強度應符合設計要求。 涂膜防水施工應符合下列規定：①涂膜涂刷應均勻一致，不得漏刷?？偤穸葢袭a(chǎn)品技術(shù)性能要求。②玻纖布的接槎應順流水方向搭接，搭接寬度應不小于mm。兩層以上玻纖布的防水施工，上、下搭接應錯開(kāi)幅寬的1/2。

       7. 抹灰工程 一般規定 本章適用于住宅內部抹灰工程施工。 頂棚抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結牢固，五脫層、空鼓。 不同材料基體交接處表面的抹灰應采取防止開(kāi)裂的加強措施。 室內墻面、柱面和門(mén)洞口的陽(yáng)角做法應符合設計要求。設計無(wú)要求時(shí)，應采用1:2水泥砂漿做暗護角，其高度不應低于2m，每側寬度不應小于mm。 水泥砂漿抹灰層應在抹灰h后進(jìn)行養護。抹灰層在凝結前，應防止快干、水沖、撞擊和震動(dòng)。、冬期施工，抹灰時(shí)的作業(yè)面溫度不宜低于5℃；抹灰層初凝前不得受凍。 主要材料質(zhì)量要求 抹灰用的水泥宜為硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥，其強度等級不應小于。 不同品種不同標號的水泥不得混合使用。 水泥應有產(chǎn)品合格證書(shū)。 抹灰用砂子宜選用中砂，砂子使用前應過(guò)篩，不得含有雜物。 抹灰用石灰膏的熟化期不應少于d。罩面用磨細石灰粉的熟化期不應少于3d。 施工要點(diǎn) 、基層處理應符合下列規定：①磚砌體，應清除表面雜物、塵土，抹灰前應灑水濕潤。②混凝土，表面應鑿毛或在表面灑水潤濕后涂刷1:l水泥砂漿(加適量膠粘劑)。③加氣混凝土，應在濕潤后邊刷界面劑，邊抹強度不大于M5的水泥混合砂漿。 抹灰層的平均總厚度應符合設計要求。 大面積抹灰前應設置標筋。抹灰應分層進(jìn)行，每遍厚度宜為5～7mm。抹石灰砂漿和水泥混合砂漿每遍厚度宜為7～9mm。當抹灰總厚度超出mm時(shí)，應采取加強措施。 用水泥砂漿和水泥混合砂漿抹灰時(shí)，應待前一抹灰層凝結后方可抹后一層；用石灰砂漿抹灰時(shí)，應待前一抹灰層七八成干后方可抹后一層。 底層的抹灰層強度不得低于面層的抹灰層強度。 水泥砂漿拌好后，應在初凝前用完，凡結硬砂漿不得繼續使用。

       8. 吊頂工程 一般規定 本章適用于明龍骨和暗龍骨吊頂工程的施工。 吊桿、龍骨的安裝間距、連接方式應符合設計要求。后置埋件、金屬吊桿、龍骨應進(jìn)行防腐處理。木吊桿、木龍骨、造型木板和木飾面板應進(jìn)行防腐、防火、防蛀處理。 吊頂材料在運輸、搬運、安裝、存放時(shí)應采取相應措施，防止受潮、變形及損壞板材的表面和邊角。 重型燈具、電扇及其他重型設備嚴禁安裝在吊頂龍骨上。 吊頂內填充的吸音、保溫材料的品種和鋪設厚度應符合設計要求，并應有防散落措施。 飾面板上的燈具、煙感器、噴淋頭、風(fēng)口蓖子等設備的位置應合理、美觀(guān)，與飾面板交接處應嚴密。 吊頂與墻面、窗簾盒的交接應符合設計要求。 擱置式輕質(zhì)飾面板，應按設計要求設置壓卡裝置。 膠粘劑的類(lèi)型應按所用飾面板的品種配套選用。 主要材料質(zhì)量要求 吊頂工程所用材料的品種、規格和顏色應符合設計要求。飾面板，金屬龍骨應有產(chǎn)品合格證書(shū)。木吊桿、木龍骨的含水率應符合國家現行標準的有關(guān)規定。、飾面板表面應平整，邊緣應整齊、顏色應一致。穿孔板的孔距應排列整齊；膠合板、木質(zhì)纖維板、大芯板不應脫膠、變色。 防火涂料應有產(chǎn)品合格證書(shū)及使用說(shuō)明書(shū)。 施工要點(diǎn) 龍骨的安裝應符合下列要求： ①應根據吊頂的設計標高在四周墻上彈線(xiàn)。彈線(xiàn)應清晰、位置應準確。 ②主龍骨吊點(diǎn)間距、起拱高度應符合設計要求。當設計無(wú)要求時(shí)，吊點(diǎn)間距應小于，應按房間短向跨度的l%～3%起拱。主龍骨安裝后應及時(shí)校正其位置標高。 ③吊桿應通直，距主龍骨端部距離不得超過(guò)mm。當吊桿與設備相遇時(shí)，應調整吊點(diǎn)構造或增設吊桿。 ④次龍骨應緊貼主龍骨安裝。固定板材的次龍骨間距不得大于mm，在潮濕地區和場(chǎng)所，間距宜為～mm。用沉頭自攻釘安裝飾面板時(shí)，接縫處次龍骨寬度不得小于mm。 ⑤暗龍骨系列橫撐龍骨應用連接件將其兩端連接在通長(cháng)次龍骨上。明龍骨系列的橫撐龍骨與通長(cháng)龍骨搭接處的間隙不得大于1mm。 ⑥邊龍骨應按設計要求彈線(xiàn)，固定在四周墻上。 ⑦全面校正主、次龍的位置及平整度，連接件應錯位安裝。 安裝飾面板前應完成吊頂內管道和設備的調試和驗收。、飾面板安裝前應按規格、顏色等進(jìn)行分類(lèi)選配。 暗龍骨飾面板(包括紙面石膏板、纖維水泥加壓板、膠合板、金屬方塊板、金屬條形板、塑料條形板、石膏板、鈣塑板、礦棉板和格柵等)的安裝應符合下列規定： ①以輕鋼龍骨、鋁合金龍骨為骨架，采用釘固法安裝時(shí)應使用沉頭自攻釘固定。 ②以木龍骨為骨架，采用釘固法安裝時(shí)應使用木螺釘固定，膠合板可用鐵釘固定。 ③金屬飾面板采用吊掛連接件、插接件固定時(shí)應按產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的規定放置。 ④采用復合粘貼法安裝時(shí)，膠粘劑未完全固化前板材不得有強烈振動(dòng)。 紙面石膏板和纖維水泥加壓板安裝應符合下列規定： ①板材應在自由狀態(tài)下進(jìn)行安裝，固定時(shí)應從板的中間向板的四周固定。 ②紙面石膏板螺釘與板邊距離：紙包邊宜為～mm，切割邊宜為～mm；水泥加壓板螺釘與板邊距離宜為8～mm。 ③板周邊釘距宜為～mm，板中釘距不得大于mm。 ④安裝雙層石膏板時(shí)，上下層板的接縫應錯開(kāi)，不得在同一根龍骨上接縫。 ⑤螺釘頭宜略埋人板面，并不得使紙面破損。釘眼應做防銹處理并用膩子抹平。 ⑥石膏板的接縫應按設計要求進(jìn)行板縫處理。 石膏板、鈣塑板的安裝應符合下列規定： ①當采用釘固法安裝時(shí)，螺釘與板邊距離不得小于mm，螺釘問(wèn)距宜為～mm，均勻布置，并應與板面垂直，釘帽應進(jìn)行防銹處理，并應用與板面顏色相同涂料涂飾或用石膏膩子抹平。 ②當采用粘接法安裝時(shí)，膠粘劑應涂抹均勻，不得漏涂。 礦棉裝飾吸聲板安裝應符合下列規定： ①房間內濕度過(guò)大時(shí)不宜安裝。 ②安裝前應預先排板，保證花樣、圖案的整體性。 ③安裝時(shí)，吸聲板上不得放置其他材料，防止板材受壓變形。 明龍骨飾面板的安裝應符合以下規定： ①飾面板安裝應確保企口的相互咬接及圖案花紋的吻合。 ②飾面板與龍骨嵌裝時(shí)應防止相互擠壓過(guò)緊或脫掛。 ③采用擱置法安裝時(shí)應留有板材安裝縫，每邊縫隙不宜大于1mm。 ④玻璃吊頂龍骨上留置的玻璃搭接寬度應符合設計要求，并應采用軟連接。 ⑤裝飾吸聲板的安裝如采用擱置法安裝，應有定位措施。

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什么是公園配套用房

       公園配套用房包括：公園管理用房、各類(lèi)文人工作室、活動(dòng)室，甚至還有隱蔽的會(huì )所等，屬于國有資產(chǎn)。

       城市公園是居民生活閑暇的重要公共設施，而城市公園的各類(lèi)配套用房，除了一部分作為公園管理用房以外，其余有各類(lèi)文人工作室、活動(dòng)室，甚至還有隱蔽的會(huì )所等。公園配套用房其性質(zhì)而言屬于國有資產(chǎn)，究竟用作什么用途，需要政府部門(mén)合理規劃并予以規范。

       公園配套用房因其地理位置優(yōu)越，環(huán)境好，不少人都看重它。建議此類(lèi)用房嚴禁盈利性質(zhì)的個(gè)人和單位使用，確保此類(lèi)房產(chǎn)的公共屬性，應當向各類(lèi)文化組織和文化名人傾斜，增加公園的文化氣息。

       政府職能部門(mén)要通過(guò)政策法規明確具體的用途，哪些人、哪些組織可以申請使用，使用規范、期限如何，使用人的權利義務(wù)等等。

擴展資料：

       年，由一些名流士紳倡議并集資，在無(wú)錫城中心原有幾個(gè)私家小花園的基礎上，無(wú)錫人建立了自己的第一個(gè)公園。該園自建立之初至今歷經(jīng)三朝年，始終堅持一個(gè)原則：不收門(mén)票，也不針對任何人設立門(mén)檻。

       該公園被園林界公認為是我國第一個(gè)公園，也是第一個(gè)真正意義上的公眾之園?！肮▓@”建立后5年，孫中山先生在南京就任中華民國臨時(shí)大總統。他所倡導的“天下為公”為“公花園”的誕生作出了最好的詮釋。

       中國民主建國會(huì )杭州市委員會(huì )-關(guān)于規范公園配套用房使用的建議

       百度百科-公園（漢語(yǔ)詞語(yǔ)）

城市環(huán)境衛生設施設置標準

       本標準旨在加強城市環(huán)境衛生設施的規劃、設計、建設、管理，以提高城市環(huán)境衛生設施的水平，保障人民的身體健康和促進(jìn)城市經(jīng)濟的發(fā)展。本標準適用于中華人民共和國的所有設市城市，建制鎮和非建制鎮可參照執行。在設置環(huán)境衛生設施時(shí)，應符合國家和地方發(fā)布的環(huán)保、衛生、建筑、勞動(dòng)保護等法律、法令、標準、規范等有關(guān)規定。

       本標準規定了環(huán)境衛生公共設施、環(huán)境衛生工程設施、基層環(huán)境衛生機構及工作場(chǎng)所、涉外環(huán)境衛生設施、環(huán)境衛生專(zhuān)用車(chē)輛通道等方面的具體要求。其中，環(huán)境衛生公共設施包括公共廁所、化糞池、垃圾管道、垃圾容器、廢物箱等；環(huán)境衛生工程設施包括垃圾轉運站、垃圾、糞便碼頭、垃圾、糞便無(wú)害化處理廠(chǎng)（場(chǎng)）、垃圾最終處置場(chǎng)、貯糞池、灑水（沖洗）車(chē)供水器、進(jìn)城車(chē)輛清洗站等；基層環(huán)境衛生機構及工作場(chǎng)所包括基層環(huán)境衛生機構的用地、環(huán)境衛生車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)、修造廠(chǎng)、廢棄物綜合利用和環(huán)境衛生專(zhuān)業(yè)用品工廠(chǎng)、環(huán)境衛生清掃、保潔工人作息場(chǎng)所、水上環(huán)境衛生工作場(chǎng)所等；涉外環(huán)境衛生設施應參照本標準有關(guān)條款設置，并應提高設施建設標準；環(huán)境衛生專(zhuān)用車(chē)輛通道應滿(mǎn)足環(huán)境衛生專(zhuān)用車(chē)輛進(jìn)出通行和作業(yè)的需要。

       本標準還提供了附錄，包括垃圾日排出量及垃圾容器設置數量的計算方法、固定的應急生活垃圾堆積轉運場(chǎng)用地面積計算公式、垃圾、糞便碼頭岸線(xiàn)長(cháng)度計算公式、垃圾最終處置場(chǎng)用地面積計算公式、本標準有關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋等。

       本標準的制定和實(shí)施，將有助于提高我國城市環(huán)境衛生設施的水平，為城市居民提供更加整潔、衛生的生活環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟的發(fā)展。

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房地產(chǎn)知識

       房地產(chǎn)基本知識可不少，僅我的檔案集就有多條，先告訴你幾條吧??！有需要再說(shuō)。

       1．住宅的種類(lèi)

       住宅的種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。

       （1）按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

       （2）按樓體結構形式分類(lèi)，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。

       （3）按樓體建筑形式分類(lèi)，主要分類(lèi)低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

       （4）按房屋型分類(lèi)，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）等。

       （5）按房屋政策屬性分類(lèi)，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

       2．什么是商品房

       商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規律經(jīng)營(yíng)的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從年年底開(kāi)始興建的經(jīng)濟適用住房也是特殊的商品房。

       從銷(xiāo)售看，商品房又分現房銷(xiāo)售和期房預售；從銷(xiāo)售對象看，分內銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。

       3．內銷(xiāo)商品房與外銷(xiāo)商品房的區別

       內銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境內單位和個(gè)人出售的商品房。外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境外人員（外國人、港澳臺人士）銷(xiāo)售的商品房。

       內銷(xiāo)商品房可以銷(xiāo)售給個(gè)人和單位，包括中央單位和個(gè)人，以及批準設立的辦事處和聯(lián)絡(luò )處；外銷(xiāo)商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售，但向國內（香港、澳門(mén)、臺灣地區除外）個(gè)人售房，須經(jīng)人民政府批準。

       4．商品房的結構有幾種形式

       商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：

       （1）磚混結構住宅；

       （2）磚木結構住宅；

       （3）鋼筋混凝土結構住宅。

       5．磚混結構住宅

       磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

       磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱(chēng)為磚混結構住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

       6．磚木結構住宅

       磚木結構住宅的指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。

       7．鋼筋混凝土結構的住宅

       鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。

       8．住宅的建筑形式

       根據《住宅設計規范》，民用建筑高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~層為中高層住宅（也稱(chēng)小高層住宅）；層~層為高層住宅；層（不包括層）以上為超高層住宅。

       9、復式住宅

       復式住宅一般是指每戶(hù)住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。

       優(yōu)點(diǎn)是：

       （1）平面利用系數高，通過(guò)夾件層復合，可使住宅的使用面積提高%~%；

       （2）戶(hù)內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；

       （3）上部層采用推拉窗戶(hù)，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高%。

       不足在于：

       （1）復式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶(hù)型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差；

       （2）層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(cháng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；

       （3）由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。

       ．智能化住宅

       智能化住宅是指將各種家用自動(dòng)化設備、電器設備、計算機及網(wǎng)絡(luò )系統與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機結合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺(jué)，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng )造性的住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：

       （1）安全防衛自動(dòng)化；

       （2）身體保健自動(dòng)化；

       （3）家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化；

       （4）文化、娛樂(lè )、信息自動(dòng)化。

       具備以下四種基本功能，即可實(shí)現家庭活動(dòng)自動(dòng)化。家庭活動(dòng)自動(dòng)化是指家務(wù)、管理、文化娛樂(lè )和通信的自動(dòng)化。所謂家務(wù)，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買(mǎi)、經(jīng)濟管理、家務(wù)工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂(lè )，是指利用計算機進(jìn)行學(xué)習、娛樂(lè )、文藝創(chuàng )作等；所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡(luò )與外界聯(lián)絡(luò )及咨詢(xún)服務(wù)。

       要注意電腦化和智能化的是不同的。大量?jì)雀接嬎銠C硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統，均可稱(chēng)為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術(shù)，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱(chēng)為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。

       智能化住宅小區是指以一套先進(jìn)、可靠的網(wǎng)絡(luò )系統為基礎，將住戶(hù)和公共設施建成網(wǎng)絡(luò )并實(shí)現住戶(hù)、社區的生活設施、服務(wù)設施的計算機化管理的居住場(chǎng)所。其重點(diǎn)在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

       為進(jìn)一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點(diǎn)與技術(shù)導則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導則》），將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個(gè)等級。

       （1）《導則》要求一星級示范小區應具有：安全防范子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門(mén)控、住戶(hù)報警、巡更管理；信息管理子系統，包括對安全防范系統實(shí)行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車(chē)輛出入與停車(chē)管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂(lè )系統，物業(yè)管理計算機系統；信息網(wǎng)絡(luò )子系統，包括為實(shí)現上述功能科學(xué)合理的布線(xiàn)，每戶(hù)不少于兩條電話(huà)線(xiàn)和兩個(gè)有線(xiàn)電視插座，建立有線(xiàn)電視網(wǎng)。

       （2）二星級示范小區除應具有一星的全部功能外，在安全防范子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術(shù)水平應有較大提高；信息傳輸通道應采用高速寬帶數據網(wǎng)作為主干網(wǎng)；物業(yè)管理計算機系統應配置局部網(wǎng)絡(luò )，并供住戶(hù)使用。

       （3）三星級示范小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實(shí)現現代集成建造系統（HI-CIMS）技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統建設納入整個(gè)住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個(gè)子系統。同時(shí)，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實(shí)現先進(jìn)性、可擴展性和方便管理。

       、住宅的開(kāi)間

       在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱(chēng)為開(kāi)間。根據有關(guān)規定，磚混結構住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規定較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

       ．住宅的進(jìn)深

       住宅的長(cháng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長(cháng)度。根據有關(guān)規定，住宅的進(jìn)深常采用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設計的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(cháng)型，距離門(mén)窗較遠的室內空間自然光線(xiàn)不足；如果人為地將狹長(cháng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)自然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補自然光的不足；另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線(xiàn)不足的房間布置于內天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。

       ．住宅的層高

       層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數協(xié)調標準》規定，磚混結構住宅建筑的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的層高在不同時(shí)期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來(lái)區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵御災害，往往層高較低。我國出于對降低成本、節約建材、節約土地等經(jīng)濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價(jià)就降低1%左右。一般來(lái)說(shuō)，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高可相應壓縮。

       .住宅的凈高

       凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。

       ．小區的規劃建設用地面積和建筑面積

       小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線(xiàn)范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建筑物構筑所占面積、運動(dòng)場(chǎng)所等。小區的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測定的各層水平面積之和。它是用于反映小區建設規模的重要經(jīng)濟指標，計算時(shí)應依據建筑平面圖，按國家現行統一規定量算。

       ．建筑容積率和建筑覆蓋率（建筑密度）

       建筑容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬物建設物除外。

       建筑覆蓋率又稱(chēng)建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計算時(shí)一般包括附屬建設物。

       以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線(xiàn)范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物構筑物所占面積、運動(dòng)場(chǎng)地等。

       .綠化率與綠地率的區別

       其實(shí)，綠化與綠地，二者的區別主要是對“居住區用地范圍內各類(lèi)綠地”這一概念的不同理解上。

       房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專(zhuān)家所言，是一個(gè)不準確、不規范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。

       綠地率是指小區用地范圍內各類(lèi)綠地的總和與小區用地的比率，在計算時(shí)，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)鹊挠玫?，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車(chē)庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時(shí)不能計入。

       綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車(chē)場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。

       所以，我們平常叫慣了的綠化率專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應稱(chēng)作“綠地率”，它和開(kāi)發(fā)商一般許諾的“綠化率”有很大區別，開(kāi)發(fā)商常說(shuō)的其實(shí)是“綠化覆蓋率”。

       而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關(guān)技術(shù)規范、法規都可以知道，長(cháng)草的地方并不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區用地范圍內各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。

       其中，公共綠地又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少于8米，面積不小于平方米。該用地范圍內綠化面積不少于總面積的%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂(lè )設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時(shí)，也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)鹊挠玫?，不得計入綠化用地。

       根據有關(guān)規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低于%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。

       綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長(cháng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到%以上。

       ．為何國有土地使用證上編號會(huì )有不同

       如果開(kāi)發(fā)商提供的國有土地使用證上面的編號與所簽合同里的土地編號不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應該查看國有土地使用證的具體使用范圍和土地使用出讓合同。

       ．房屋的使用率與實(shí)用率

       住宅套內凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在%~%之間，板樓在%~%之間；而實(shí)用率是套內建筑面積與住宅面積的比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。

       房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶(hù)來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

       在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線(xiàn)面積法。這種方法是以房間內外墻的中線(xiàn)為邊界計算使用面積，這樣計算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jì)葔λ嫉拿娣e，數值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切的計算方法是在建筑面積的基礎上減法外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這咱方法計算出來(lái)的作用面積也形象地稱(chēng)為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計算方法是對客戶(hù)負責任的方法。

       從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略低，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶(hù)設計也加大了通道的面積，每戶(hù)平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

       此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

       ．商品房銷(xiāo)售面積

       商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購買(mǎi)房者所購買(mǎi)的套內或單元內建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

       銷(xiāo)售者銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

       商品房銷(xiāo)售面積的標注單位應當為平方米。

       商品房的銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積之差不得超過(guò)國家計量技術(shù)規范《商品房銷(xiāo)售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

       按套或者單元銷(xiāo)售的商品房，各套或者各單元銷(xiāo)售面積之和不得大于整幢商品房的實(shí)際總面積。

       ．套內建筑面積

       商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買(mǎi)房人個(gè)人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買(mǎi)房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權。

       套內建筑面積的計算公式為：

       套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽(yáng)臺建筑面積

       ．套內使用面積

       套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

       （1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

       （2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

       （3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；

       （4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

       ．套內墻體面積

       套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周?chē)木S護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：

       （1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

       （2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

       ．套內陽(yáng)臺建筑面積

       按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽(yáng)臺建筑面積按陽(yáng)臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

       其中：

       （1）原設計的封閉式陽(yáng)臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

       （2）挑陽(yáng)臺（底陽(yáng)臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；

       （3）凹陽(yáng)臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

       （4）半挑半凹陽(yáng)臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

       ．公用建筑面積

       商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶(hù)，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶(hù)分攤公用建筑面積之和。

       公用建筑面積由兩部分組成：

       （1）大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設備用房；

       （2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

       公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫、倉庫、人防工程等）

       另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分攤的，要在銷(xiāo)（預）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分攤的總建筑面積。

       公用建筑面積不包括什么？

       倉庫、機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。

       ．分攤的公用建筑面積如何計算

       根據建設部《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：

       分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數

       公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積

       公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

       ．公攤面積多大為宜

       公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡(jiǎn)稱(chēng)。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

       公攤面積過(guò)大，勢必降低房屋的性?xún)r(jià)比；過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來(lái)說(shuō)，塔樓的公攤面積要大于板樓的公攤面積。實(shí)踐中，塔樓的公攤系數一般在0.米~0.米之間，而板樓的公攤系數則在0.米~0.米之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍

       、住宅的產(chǎn)權

       住宅的產(chǎn)要一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，簡(jiǎn)單地講，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。

       ．住宅的占有權

       占有權一般由所有權人來(lái)行使。當使用權與所有權相分離的時(shí)候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時(shí)，占有權也隨之轉移。

       ．住宅的使用權

       對住宅使用的權力稱(chēng)住宅的使用權。會(huì )使使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有權和使用權暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權并未喪失。

       ．住宅的收益權

       收益權是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如上文提到的出租。

       ．住宅的處分權

       處分權由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣(mài)、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時(shí)，債權人擁有房屋的處分權。

       、如何區分板樓和塔樓

       可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶(hù)，一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長(cháng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從層到層。塔樓一般是以一梯4戶(hù)到一梯戶(hù)。板樓的平面圖上，長(cháng)度明顯大于寬度。板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(cháng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(cháng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們買(mǎi)房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡(jiǎn)單地說(shuō)，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長(cháng)。

       、 年北京市普通住宅標準：

       （1） 滿(mǎn)足以下三個(gè)條件既可享受普通住宅優(yōu)惠標準

       a 住宅小區容積率在1.0（含）以上；b單套建筑面積在（含）平米以下；c實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍。

       一級土地普通住宅交易價(jià)格為元/平方米。二級土地普通住宅交易價(jià)格為元/平方米。三級土地普通住宅交易價(jià)格為元/平方米。四級土地普通住宅交易價(jià)格為元/平方米。五級土地普通住宅交易價(jià)格為/平方米。六——十級為/米

       注意：普通住宅標準同樣適用于二手房的買(mǎi)賣(mài)。

       （2）北京十類(lèi)土地東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽(yáng)為一到六類(lèi)地段，豐臺、石景山為三到九類(lèi)地段、其他郊區處于六到十地段。

       （3）普通住宅優(yōu)惠（1）、契稅：普通住宅購房款1.5% ，非普通住宅3% （ 2、）營(yíng)業(yè)稅：，購買(mǎi)普通住宅2年后出售的，免征營(yíng)業(yè)稅。購買(mǎi)非普通住宅2年后出售的：稅額=（售價(jià)-買(mǎi)入價(jià)）*稅率（5%）

       希望對你能有所幫助。